Le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut de loueur de meublé non professionnel existe depuis de nombreuses années et offre un cadre fiscal avantageux aux investisseurs souhaitant augmenter leurs revenus en misant sur la location. On estime qu’un investissement locatif réalisé avec ce statut offre un rendement de 4,5 à 5% par an.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) est réservé aux propriétaires proposant un bail en dehors de leur activité professionnelle. Pour pouvoir prétendre à ce statut très avantageux, vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an ou représenter moins de la moitié de vos revenus globaux. Si ces conditions n’étaient pas réunies le propriétaire-bailleur serait considéré comme Loueur Meublé Professionnel (LMP). Les biens concernés par le statut LMNP sont souvent des chambres dans des résidences de services (maisons de retraites médicalisées ou chambres d’étudiants). La location de ces biens est donc assurée par un gestionnaire professionnel. Cependant, tout logement équipé et aménagé avec du mobilier peut être considéré comme « meublé » dès lors qu’il est « habitable » (lit, draps, couverts, meubles…)
Les avantages du statut LMNP
Economies d’impôts et de TVA avec le statut LMNP
Le régime micro-BIC sous lequel peuvent être imposés les revenus locatifs permet aux propriétaires de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%, si toutefois leurs revenus annuels sont inférieurs à 32 900 euros. Un autre avantage de ce statut réside dans la possibilité pour le loueur en LMNP de récupérer la TVA à 20% du montant d’achat du bien neuf.
La possibilité d’amortissement avec le statut LMNP
Si leurs revenus locatifs sont supérieurs à 32 900 euros, les investisseurs passent au régime BIC réel. Ils peuvent ainsi déduire des recettes les charges et amortissements afin de réduire leurs revenus locatifs.
L’amortissement est donc le second avantage majeur du statut LMNP : les investisseurs peuvent en effet réaliser une opération fiscalement neutre sur une importante période pouvant aller jusqu’à 20 voire 30 ans. Cet amortissement ne doit pas dépasser la différence entre le montant des revenus locatifs et les charges. Il n’est donc pas possible de créer un déficit.
Mais les amortissements n’ayant pas pu être pris en compte peuvent être reportés. A noter que le mobilier peut également faire l’objet d’un amortissement, généralement à un taux de 10% sur 5 à 10 ans. L’amortissement n’est pas réalisé sur l’ensemble des composants, chacun d’entre eux étant amorti selon un taux et une durée différents.
LMNP et Censi-Bouvard
Cet amortissement n’est pas possible dans le cas d’un investissement en Censi-Bouvard, qui permet en revanche d’obtenir une réduction fiscale de 11% du montant du bien. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif meublé dans une résidence de services, pesez donc bien le pour et le contre des deux solutions afin de vous assurer de faire le meilleur choix en termes de rentabilité.
