2023 : Qu’est-ce qui change dans la loi Pinel ?

A partir du 1^er janvier 2023, le dispositif Pinel sera accessible sous deux formes :

Un Pinel "classique" avec un taux de réduction d’impôt dégressif.

Un Pinel + qui maintient les taux de réduction d'impôt antérieurs mais avec des critères supplémentaires à respecter.

Pour rappel, les conditions actuelles pour bénéficier d’une réduction fiscale Pinel avantageuse sont les suivantes :

• Un logement situé dans un ensemble collectif
• Un niveau global de performance énergétique minimal
• Un plafonnement du loyer et des revenus du locataire
• Une durée initiale de location de 6 ou 9 ans, et pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant
• Un logement construit dans une zone géographique préétablie

La loi Pinel limite à 2 investissements par an et par foyer fiscal car elle prévoit des montants maximums sur lesquels seront calculés la réduction d’impôts, dans la limite de 300 000€ et   5 500€/m², frais de notaire inclus.

Le Pinel « classique »

Si les conditions principales pour en bénéficier ne changent pas, ce sont les avantages fiscaux qui vont voir leur taux diminuer. Au lieu des 12%, 18% et 21% applicables jusqu’alors, les taux vont devenir moins avantageux en 2023, puis encore baisser en 2024.

Les nouveaux taux de réduction sont les suivants :

Le Pinel+ ou Super Pinel

Le Pinel+ est un dispositif plus poussé en termes d’exigences environnementales et de qualité du logement. Bien que plus exigeant, il permettra aux investisseurs de continuer à bénéficier des taux de réduction d’impôts antérieurs à savoir :

Pour en bénéficier, les investisseurs devront se diriger vers des logements présentant l’un des critères suivants :

• Être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
• Dépasser les attentes de la RE2020 et répondre à certains critères précis (définis par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022*)

Des logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville

Pinel+ mettra l’accent sur les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Il s’agit de quartiers identifiés grâce à un critère : la part de la population ayant un revenu inférieur à 11 250€ par an. En France, 1 514 quartiers dans 859 communes font partie des quartiers prioritaires. Il s’agit donc ici d’une volonté de redynamiser ces quartiers par la création de logements neufs, plus qualitatifs et favorisant la mixité sociale.

Pour les investisseurs, l’avantage est de se voir proposer des prix au m² généralement moins élevés que dans d’autres quartiers de la ville et donc de voir leur rentabilité locative tirée vers le haut. De plus, ces quartiers en plein renouvellement sont bien placés et prendront de la valeur d’ici quelques années et donc potentiellement une plus-value ​​à la revente.

Des logements plus durables et agréables

Voici les autres critères que les logements devront respecter afin d’être éligibles au Pinel+ :

• Être plus durables
• Proposer une meilleure qualité de prestations.

Ils devront donc aller au-delà de la RE2020 qui est entrée en vigueur le 1^er janvier 2022 et respecter certains critères du référentiel du logement de qualité*. La RE2020 prévoit que les logements neufs devront aller plus loin que la RT2012 en termes de performances énergétiques et réduire leur empreinte carbone durant tout le cycle de construction.

Les programmes neufs devront donc proposer des appartements présentant :

• Une consommation d'énergie primaire (Cep) ne dépassant pas les 85kWhep/m² de surface habitable
• Une consommation d’énergie primaire non-renouvelable (Cep,nr) ne devant pas dépasser les 70kWhep/m² de surface habitable
• Une empreinte carbone réduite ainsi qu’un confort thermique accru, hiver comme été

Des critères de qualité d’usage, extraits du référentiel du logement de qualité, devront également être respectés afin que les logements soient éligibles au Pinel+. Ceux-ci portent sur la superficie des logements, leur exposition ou la présence d’un extérieur. Les critères sont les suivants :

• Le logement devra présenter une surface minimale en fonction de sa typologie : 28m² pour les studios, 45m² pour les deux pièces, 62m² pour les trois pièces, 79m² pour les quatre pièces et 96m² pour les cinq pièces
• L’existence d’espace extérieur privatif ou à jouissance privative d’une surface minimale suivant la typologie du logement : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 
• Le logement devra obligatoirement bénéficier d’une double exposition à partir du trois pièces

Le Pinel 2023 en bref

• À partir du 1^er janvier 2023, il y aura le Pinel « classique » et le Pinel+
• Il sera possible de profiter des taux de réduction d’impôts pleins uniquement en investissant avec un Pinel+
• Pour être éligibles au Pinel+, les logements devront être situés en quartier prioritaire de la politique de la ville ou dépasser la RE2020 et se plier aux exigences du référentiel logement
• Les logements RT2012 situés en dehors des quartiers prioritaires de la ville resteront éligibles à la loi Pinel « classique » avec des taux de réduction d’impôts dégressifs.

N’hésitez pas à contacter l’équipe de Faubourg Immobilier pour en savoir plus.